Ce jeudi 12 novembre 2020, la Belgique a été condamnée pour ne pas avoir mis en œuvre un arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) dans le cadre du traitement des revenus locatifs en impôt des personnes physiques.
Un contribuable personne physique qui possède un bien immobilier à l’étranger doit déclarer ses revenus locatifs. S’il possède en Belgique un bien immobilier autre que son habitation, il doit déclarer le revenu cadastral, généralement inférieur à des revenus locatifs. C’est cette différence de traitement qui n’est pas du goût de la CJUE. Comment sont réellement imposés les revenus locatifs de biens immobiliers, belges et étrangers ?
Fond du problème
La Cour estime que la réglementation belge est un frein à l’acquisition, par un résident belge, d’un bien immobilier à l’étranger. Mettre un frein à la libre circulation des marchandises, des capitaux, des personnes et des services va à l’encontre des principes européens de liberté…
Ci-dessous est présenté un aperçu « technique » de ce que la Cour estime être un traitement inégal.
Un bien immobilier autre que l’habitation en Belgique
Que votre second bien immobilier soit loué ou pas, vous devez déclarer le revenu cadastral (RC). Attention, s’il est loué à une société ou à une personne qui l’affecte à son activité professionnelle, il faudra déclarer les loyers perçus.
Revenons au cas où il n’est pas loué (seconde résidence) ou loué à un particulier. Vous déclarez le RC (non indexé) et l’imposition s’opère de la manière suivante :
RC x indexation x 1,40.
Exemple : RC = 1 000, coefficient d’indexation = 1,8492 (revenus 2020, exercice 2021) :
1 000 x 1,8492 x 1,40 = 2 588,88 €.
Sur ce montant, vous pouvez encore déduire les intérêts payés pour le crédit hypothécaire, si bien que vous pouvez quasiment ramener ce montant à 0 € et ne subir aucune imposition. Si le bien est loué 900 € par mois (10 800 par an), c’est une bonne affaire…
Un Belge possède un bien immobilier en France
Il faudra déclarer en Belgique les revenus locatifs immobiliers (réels ou théoriques) diminués des impôts étrangers et l’administration applique des frais forfaitaires de 40% s’il s’agit d’un immeuble (10% pour les terrains). Ces revenus nets seront, en principe, exonérés d’impôt en Belgique car ils sont taxés en France en vertu des conventions internationales signées (la France taxe les loyers perçus…). La Belgique a signé une convention avec tous les pays européens, vous pouvez donc, en principe, substituer la France à n’importe quel pays de l’UE.
La déclaration des revenus locatifs français en Belgique va tout de même permettre de fixer le taux d’imposition auquel sera soumis l’ensemble des revenus, professionnels y compris. Ce mécanisme est appelé « réserve de progressivité ». Si vous êtes taxé à 45% à l’IPP, les revenus immobiliers étrangers vous verseront probablement dans la tranche d’imposition de 50%. Les revenus belges seront donc taxés à ce taux.
Résolution du problème
À première vue, il existerait deux solutions :
- Le RC constitue le montant à déclarer pour tous les revenus immobiliers dans le cas d’espèce qui nous concerne ici.
- La déclaration des revenus se fait sur la base des loyers, pour les biens immobiliers belges comme étrangers.
Espérons que la première solution sera choisie. Selon le ministre des Finances, Vincent Van Peteghem (CD&V) : « Les autorités ne peuvent gagner la confiance que si elles se conforment elles aussi à leurs obligations, dans les temps. Dès que j’ai pris connaissance du dossier, j’ai chargé mon administration de trouver une solution. »
Affaire à suivre de près…
