Jusqu’à il y a peu, la location en matière d’immeuble était exonérée de TVA sur base de l’article 44, § 3, 2° du Code de la TVA.
À partir du 1er janvier 2019, les bailleurs et locataires peuvent choisir de soumettre la location à la TVA. L’article 44, § 3, 2° a donc été modifié. Quelles en sont les modalités et conditions ?
Option des deux parties
Il s’agit d’une option, non obligatoire, où le bailleur et le propriétaire doivent tous les deux marquer leur accord. Un choix unilatéral est donc exclu. Ce choix de soumettre la location à la TVA peut donc être explicité dans le bail, selon l’exposé des motifs de la loi.
Le choix sera valide pour toute la durée du bail.
Biens immobiliers neufs après le 1er octobre 2018
Cette option ne peut s’appliquer que si le bien immeuble, avec le terrain y attenant, dont il est question, a été construit ou profondément rénové à partir du 1er octobre 2018. C’est-à-dire qu’une TVA est devenue exigible après le 1er octobre 2018. Nous ne revenons pas ici sur la définition d’un immeuble neuf à la suite de travaux de rénovation importants. Les travaux intellectuels (architecte, géomètre…) et les travaux de démolition peuvent avoir été faits avant le 1er octobre 2018, rendant ainsi possible l’application de l’option de louer avec TVA.
Les terrains seuls ne peuvent pas bénéficier de ce nouveau régime.
Entre assujettis
Le locataire doit utiliser le bien dans le cadre de son activité professionnelle, qui lui confère la qualité d’assujetti à la TVA. Le type d’assujetti (ordinaire, franchisé, exempté…) n’est pas relevant. Un bailleur louant à un particulier ou à une société holding passive, tous deux non assujettis, ne pourra pas bénéficier de ce mécanisme de la location avec TVA. Il en est de même pour un assujetti utilisant le bien en dehors du champ professionnel.
Déduction de la TVA
Évidemment, le locataire qui a un droit total ou partiel à déduction pourra déduire la TVA sur les loyers.
De plus, et vu qu’il loue avec TVA, le bailleur ouvrira aussi son droit à déduire la TVA payée en amont sur la construction, les travaux ou l’acquisition.
Révision
Le bailleur a donc déduit la TVA en amont. Que se passe-t-il si le premier locataire s’en va et qu’il reloue à un non-assujetti ? Le délai de révision est de 25 ans. C’est-à-dire que tout changement, notamment dans l’utilisation du bien fait par le preneur, ou la location à un non-assujetti, oblige le bailleur à reverser une partie de la TVA déduite. À noter que ce délai de 25 ans est contraire à l’article 187 de la directive TVA, qui fixe un délai maximum de 20 ans. Il faudra donc s’attendre à de possibles modifications de ce délai de 25 ans.
Location de moins de six mois
Les locations de moins de six mois sont toujours soumises à la TVA, même si le bien n’est pas construit ou profondément rénové après le 1er octobre 2018, sauf si le bien est loué :
- À un particulier pour des besoins privés (logement, mariage…).
- À des ASBL.
- À des activités socio-culturelles (44, §2 du Code de la TVA).
Entreposage
Un bien destiné à 50% à l’entreposage et dont la surface de vente est inférieure à 10% peut être loué avec TVA, même s’il n’est pas neuf.
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Pour aller plus loin dans l’étude, nous vous invitons à lire, en plus de l’article du Code de la TVA, l’exposé des motifs (doc. 54/3254/001).
